Биткоин был создан как альтернатива традиционным финансам. Пиринговая сеть обеспечивает прозрачность переводов. Однако с 2009 года после создания первого блока BTC криптовалюты в основном превратились в инвестиционный инструмент. Пока лишь в ряде стран можно расплатиться биткоином. Постепенно круг лояльных к криптовалютам государств расширяется. В Испании, Франции, ОАЭ можно арендовать авто за цифровые монеты. На Кипре, в Германии, Таиланде и других странах предлагают легально купить недвижимость за криптовалюту при участии посредников и с фиксацией суммы в фиате. Такие сделки проводят между физическими лицами и компаниями.

Где можно купить недвижимость за криптовалюту

Впервые попытка продажи дома за биткоин была предпринята в 2013 году. Владелец особняка из Канады выставил объявление, указав что ему требуется BTC для инвестиций. Однако первая реальная сделка случилась в 2017 году. Расчет цифровыми монетами быстро стал популярным среди криптоинвесторов.

Указывать в договоре купли-продажи Bitcoin в качестве средства платежа законно не в любой стране, но сделки все равно проводят. Можно оформить договор мены или воспользоваться услугами посредника. Юридически в документах нет продажи недвижимости за криптовалюту. В договорах обычно фиксируют фиатную сумму или оформляют мену, тогда как фактические расчеты совершают в цифровых монетах.

В таблице собраны данные по агрегаторам объектов жилья, принимающим оплату в биткоинах.

Таиланд

В этой стране криптовалюты легализовали в 2018 году. С 2022-го регулирование отрасли усилилось: прямые платежи в цифровых активах во многих случаях ограничены, при этом их продолжают использовать для инвестирования и торговли.

Эксперты отмечают, что ужесточение государственного контроля не уменьшило интерес к этому способу расчетов. Сделки проводят с выходом в фиат. Застройщики и агентства недвижимости предлагают такие схемы:

• Покупатель перечисляет деньги на криптокошелек посредника. Представитель компании переводит на счет покупателя деньги со своего зарубежного счета в евро.
• Иногда используют P2P-сервисы. Покупатель переводит рубли посреднику, тот обменивает их на валюту и отправляет продавцу. Биржа обеспечивает техническую гарантию. Комиссия зависит от платформы и схемы и составляет несколько процентов.

Португалия

Португалия ранее была заметно лояльна к криптовалютам, но налоговая и иммиграционная практики изменилась. Сейчас детали налогообложения и условия инвестиционного ВНЖ зависят от актуальных правил. Перевод криптовалюты требует подтверждения и последующей конвертации для нотариальной регистрации сделки.

С 2012 года в Португалии действует программа выдачи вида на жительство за инвестиции. Нужно купить жилую недвижимость стоимостью минимум 500 тыс. евро и не продавать ее 5 лет. Клиенты могут перевести монеты напрямую продавцу. Сделка в биткоинах занимает около часа. После получения подтверждения договор регистрируется нотариусом.

Кипр

Регуляторы Кипра настроены осторожно по отношению к прямым расчетам в цифровых валютах. Крупные застройщики обычно избегают прямых переводов в криптоактивах и прибегают к схемам с конвертацией через лицензированные биржи.

Однако прямой перевод на кошелек не практикуют. Стороны прибегают к услугам компетентных агентств недвижимости. Посредники конвертируют деньги на лицензированных иностранных биржах. Перед операцией монеты проходят проверку АМL. При этом в договоре указывают сумму в фиатной валюте.

ОАЭ

В 2017 году в Дубае была отмечена одна из первых резонансных сделок с оплатой в биткоине. Недвижимость в комплексе Aston Plaza and Residence обошлась покупателю в 45 BTC. Тем не менее государство не признает криптовалюты законным платежным средством, поэтому сегодня прямые расчеты редки и чаще используются схемы с конвертацией через посредников.

Платить цифровыми деньгами в ОАЭ нельзя. Но купить недвижимость за крипту можно:

1. Покупатель переводит оплату в монетах.
2. Посредник конвертирует криптоактивы в фиат и отправляет евро на счет контрагента.
3. Продавец получает на счет национальную валюту.

Посредники и застройщики сотрудничают с надежными обменными компаниями. Комиссия за услуги составляет 1-3%. По сравнению с банковскими сборами сумма небольшая. Для российских инвесторов это надежный и быстрый способ перевести капитал. Однако нужно учитывать таможенные и банковские лимиты по наличным и безналичным операциям, а также сроки международных расчетов, которые зависят от банка и корсчетов.

Германия

В Германии сделки с криптовалютами возможны, но на практике в договорах чаще фиксируют фиатную сумму. Налоговые последствия зависят от статуса сторон и длительности владения цифровым активом. Нотариальная регистрация проходит после оформления всех условий сделки и перевода согласованной суммы в фиате.

Турция

В Турции популярность криптовалют выросла на фоне экономической нестабильности. Государство ввело ограничения на использование цифровых монет в качестве платежного средства, но операции с обменом и инвестициями продолжаются под контролем регуляторов.

Квартиру за биткоины можно купить у частного лица или застройщика:

1. Агентство составляет договор в лирах или евро.
2. Покупатель переводит цифровые монеты.
3. Агент их обменивает на бирже и переводит продавцу фиат.

Комиссия за транзакцию составляет 4-5%. После подтверждения получения средств, нотариус подписывает документы и отправляет их на перерегистрацию. Покупателю выдают свидетельство о праве на собственность (TAPU).

Грузия

В Грузии регулирование криптовалюты остается не полностью сформированным. Прямые расчеты возможны на практике, но оформление сделки чаще происходит через договоры с фиксацией суммы в фиате или с помощью посредников. Налоговый режим для криптоопераций может отличаться для резидентов и нерезидентов.

Прямой перевод на кошелек продавца также возможен, но операцию нужно оформить как бартер. В государстве работает много обменных пунктов, установлены криптоматы. Законы Грузии активно поощряют иностранные инвестиции. Вложения не облагаются налогом, в том числе и на прирост капитала.

Сингапур

В Сингапуре возможна покупка квартиры за биткоины, но налогообложение и регулирование зависят от статуса продавца и характера операции. Частным лицам и компаниям стоит уточнять актуальные правила у местных юристов и налоговых консультантов.

Черногория

Эта балканская страна лояльна к цифровой индустрии. Власти разрешают покупать за криптовалюту любые товары, включая квартиры и дома. Пользователь может перевести монеты физическому лицу или застройщику. Документы необходимо регистрировать у нотариуса.

Черногория осознает макроэкономические выгоды от повсеместного использования виртуальных валют. Поэтому власти создают условия для того, чтобы страна стала крупным криптоцентром.

Канада

По данным Finder’s Crypto Adoption, более 2,5 миллионов жителей государства инвестируют в цифровые активы. Поэтому все больше застройщиков и агентств заключают договоры с оплатой в топовых монетах. Объекты выставляют на торги в биткоинах или канадских долларах.

В первом случае пользователи рассчитываются с продавцом и регистрируют договор. Во втором могут обратиться в авторизованные агентства или к брокеру. В Канаде появляются специализированные платформы и компании, которые помогают оформлять сделки с оплатой в криптовалютах и предлагают услуги по обмену через лицензированные биржи.

По законодательству страны инвесторы должны заплатить налог. Поэтому операция с криптовалютой ничем не отличается от обычной.

Как купить или продать недвижимость за крипту

Россияне чаще приобретают дома в тех государствах, куда легко добраться из Москвы и других крупных городов. Есть еще аргумент в пользу покупки зарубежной недвижимости — возможность получить гражданство за инвестиции и оплатить сделку виртуальной валютой. Причина понятна — некоторые страны могут отказать россиянам в оформлении банковского счета.

Процедура мало отличается от стандартной сделки. В некоторых государствах (ОАЭ) практикуется такая схема — расчеты проводят в биткоинах, а в договоре прописывают сумму в фиатной валюте.

Выбор квартиры

Сначала надо определиться со страной и видом недвижимости (квартира, дом, апартаменты). Затем необходимо найти продавца, который согласится принять оплату в криптомонетах. Это может быть частное лицо или застройщик. Некоторые компании указывают возможность оплаты токенами в рекламе, но лучше уточнить о такой опции у менеджера. Если по законам государства совершить прямую сделку невозможно, нужно обратиться к компании-посреднику для обмена активов.

Оформление документов

Перед подписанием договора необходимо:

1. Проверить юридическую чистоту объекта. Важно убедиться, что продавец — собственник дома, и операция не затрагивает интересы третьих лиц. Иначе сделка может быть оспорена в суде.
2. Убедиться, что квартира соответствует документам. Для этого потребуется съездить на место или запросить видеозвонок.
3. Утвердить схему оплаты и обсудить детали операции с продавцом. Цифровые валюты волатильны, поэтому точную сумму устанавливают во время сделки. На этом этапе договариваются о сумме в фиате. Все нюансы нужно указать в предварительном договоре. Покупатель часто вносит задаток для подтверждения намерений. В большинстве договоров он не возвращается при одностороннем отказе от сделки, если иное не предусмотрено условиями.
4. Продавец снимает объявление о продаже.

Оплата

Если стороны договорились о прямом переводе, покупатель отправляет активы на криптокошелек продавца. Если участвует посредник — монеты поступают в личный кабинет плательщика на сервисе. Программа меняет криптоактивы на доллары (евро) и зачисляет на счет продавца. После подтверждения перевода средств документ удостоверяет нотариус.

Получение прав на собственность

На основании договора купли-продажи (мены), акта приема-передачи объекта и соглашения о зачете встречных требований сделка регистрируется в государственном органе. Например, в Турции это Управление Кадастра. Сроки регистрации права собственности зависят от страны и процедуры и могут составлять от нескольких дней до нескольких недель.

Зачем оплачивать покупку квартиры биткоином

По данным ряда агентств, в 2022–2023 годах интерес россиян к заграничной недвижимости вырос, особенно в ОАЭ, Турции и ряде азиатских направлений. Некоторые сделки оформлялись с использованием криптовалют, но доля таких операций остается небольшой. Так инвесторы фиксируют доходность в цифровых монетах и диверсифицируют вложения. Есть и другие причины оплаты жилья в биткоинах:

• Налоги. Многие страны приветствуют приток зарубежных инвестиций, поэтому не взимают сборы за такие сделки.
• Комиссии. При переводе в BTC взимается сетевой сбор, размер которого меняется в зависимости от загрузки системы и типа транзакции. В ряде случаев он оказывается ниже банковских сборов, но точные значения варьируются.
• Простота. При покупке квартиры на NFT-аукционе нужно заполнить минимум документов. Невзаимозаменяемый токен может служить цифровым доказательством прав или доли, но сам по себе не заменяет государственную регистрацию права собственности. Чтобы владение стало юридически значимым, требуется оформление и учет в государственных реестрах.

Основные сложности и риски при покупке

Количество криптовалютных сделок с недвижимостью в мире растет. Но кроме очевидных плюсов у такого способа оплаты есть недостатки:

• Высокая волатильность актива. Криптомонеты могут измениться в цене за час на десятки процентов. Продавец рискует получить не ту сумму в национальной валюте, на которую рассчитывал.
• Долгий поиск объекта. Не все продавцы согласны принимать платеж в биткоине.
• Риск судебных споров. Пока число криптовалютных сделок уступает объемам покупок жилья традиционным способом. Во многих странах отсутствует правовое поле и практика по спорным делам с участием криптоактивов.

Покупка недвижимости за крипту в России

Аналитики Chainalysis включили Россию в список стран с наибольшим уровнем принятия криптовалют. Количество держателей цифровых монет растет. Поэтому многих интересует, можно ли купить за криптовалюту квартиру и другую недвижимость. В РФ такие сделки запрещены.

Государство несколько лет пытается усовершенствовать действующее криптовалютное законодательство. Пока жесткого регулирования нет, пользователи могут обойти запрет. Главное — найти продавца (физическое лицо), который готов получить оплату в монетах.

Законность сделок

В России закон запрещает покупку товаров за цифровые активы. Согласно стратегии развития до 2030 года, единственным платежным средством в государстве может быть рубль. Поэтому нельзя найти агентство, готовое помочь с оформлением криптовалютных сделок. Росреестр откажет в регистрации передачи прав собственности. Также появятся проблемы при обращении в суд в случае возникновения споров.

Законных способов покупки недвижимости за криптовалюту нет, но можно оформить договор мены. Документ имеет законную силу. В договоре следует обозначить, что объект был обменян на количество криптовалюты. Однако при возникновении проблем и расторжении сделки покупатель рискует получить назад меньшую сумму в национальной валюте.

Налоги

Чтобы получить льготы при покупке квартиры, нужно подтвердить внесение средств в рублях. Если новый собственник обменял цифровые активы на квартиру, получить имущественный вычет он не сможет. Криптомонеты в России признаны имуществом. Операции с ними проводят на общих основаниях. При обмене квартиры на биткоин налоговой базы нет.

Сделки за NFT-токены

Технология невзаимозаменяемых активов может применяться не только для торговли предметами искусства. Одно из перспективных направлений — токенизация объектов недвижимости. В 2017 году через NFT-аукцион продали квартиру в Киеве. Стоимость лота составила 36 ETH.

Токенизация жилых объектов представляет собой оцифровку прав собственности. Передача NFT равнозначна продаже квартиры. Транзакцию фиксируют в блокчейне, поэтому договор невозможно подделать.

Общий алгоритм продажи такой:

1. Проводят оценку объекта.
2. Обеспечивают юридическое сопровождение транзакции.
3. Выпускают NFT-токен и выставляют минимальную цену лота.
4. Размещают объект на аукционе.
5. Победитель отправляет криптомонеты (чаще всего Ethereum) и получает NFT.

Передача прав в реальном мире требует оформления документов и регистрации в кадастровых органах. NFT может дополнять сделку, но не заменяет юридическую процедуру. Если новый собственник захочет продать квартиру, то может снова выставить на аукцион NFT.

Часто задаваемые вопросы