Покупка квартиры за биткоины

В 2024 году участились случаи продажи недвижимости за Bitcoin. К концу ноября такие сделки зафиксированы во многих странах мира. Но официально купить квартиру за биткоины можно только в некоторых государствах: США, Индонезии, Сингапуре, Швейцарии, Франции, Германии, ОАЭ и других. Правительства этих стран стараются поддерживать криптовалюту и не против ее использования. Однако, например, российское законодательство запрещает прямые продажи апартаментов за монеты Bitcoin.

Можно ли покупать недвижимость за криптовалюту

Официально продавать апартаменты за монеты BTC в РФ запрещено. Использовать криптовалюту для оплаты услуг и товаров нельзя согласно п. 5 и п. 7 ст. 14 № 259-ФЗ — Закона «О цифровых финансовых активах». Это чревато привлечением к административной и уголовной ответственности.

Популярные видеообзоры

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА КРИПТУ: МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

🌴 КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА КРИПТОВАЛЮТУ?

КУПИЛ ВТОРУЮ КВАРТИРУ ЗА КРИПТОВАЛЮТУ

Как купить недвижимость в Португалии за криптовалюту?

Как купить недвижимость за криптовалюту // Недвижимость Пхукета // Инвестиции в недвижимость

Специалист Жанна Улыбина (партнер российской юридической компании ООО «ЭБР») в своем интервью рассказала, что покупатель недвижимого имущества при оплате монетами Bitcoin сталкивается с высокими рисками. Они связаны с большой вероятностью получения отказа от Росреестра на регистрацию перехода права собственности в результате подобной сделки. Это объясняется тем, что Федеральная налоговая служба не может оформить имущественный вычет на покупку недвижимости.

Также Жанна Улыбина рассказала, что исполнительные власти РФ могут привлечь продавца и покупателя к ответственности за нарушение требований закона № 259-ФЗ. Обеим сторонам нужно помнить, что физические и юридические лица не имеют права принимать цифровые деньги в качестве оплаты.

Лучшие криптобиржи

Рейтинг

Отзывы

Цена

Объем за 24 ч

Bybit

5.0

152

$ 61 605,90

23 438,90 BTC $ 1,46 млрд

$ 61 605,90

Купить

Bitget

4.9

84

$ 61 710,70

13 711,65 BTC $ 846,16 млн

$ 61 710,70

Купить

CoinEx

4.8

74

$ 61 605,90

23 438,90 BTC $ 1,46 млрд

$ 61 605,90

Купить

Gateio

4.8

21

$ 61 605,90

23 438,90 BTC $ 1,46 млрд

$ 61 605,90

Купить

OKX

4.7

150

$ 61 605,90

23 438,90 BTC $ 1,46 млрд

$ 61 605,90

Купить

все биржи

В США

В Соединенных Штатах Америки можно официально купить квартиру за биткоины. Всю процедуру курирует нотариус. Также покупателя попросят подтвердить законное происхождение криптовалютных средств. Сделка проводится как стандартная, но с 4 основными отличиями:

1. Нотариус регистрирует escrow-счет (на нем внесенные средства замораживаются) на криптовалютной бирже. Используются только крупные авторитетные торговые платформы.
2. Покупатель заключает договор с продавцом. В документе указывается адрес escrow-счета.
3. Покупатель отправляет на эскроу-адрес прописанную в договоре сумму в криптоактивах. Нотариус продает полученные цифровые деньги за доллары внутри биржи.
4. Покупателю выставляется приходный ордер. Он подтверждает получение оплаты на escrow-счет.

Далее процесс купли/продажи проходит в стандартном порядке. Однако вторая сторона сделки получает деньги с ранее зарегистрированного escrow-счета только после перехода права собственности первому ее участнику.

5 принципов успешного инвестирования

Пройди опрос и получи в подарок скидку на торговую комиссию и книгу о криптовалюте

Пройти опрос

В Европе

Некоторые страны в этой части света еще в 2018-2021 годах начали выпускать законопроекты касательно монет и токенов. Многие государства не запрещают гражданам использовать цифровые активы для оплаты услуг и товаров. В 2021 году купить недвижимое имущество за криптовалюту можно в следующих странах:

• Великобритания.
• Швейцария.
• Эстония.
• Франция.
• Финляндия.
• Германия.
• Нидерланды.
• Испания.
• Португалия.

Граждане этих государств положительно относятся к таким сделкам. Они позволяют не обменивать национальную валюту стран на евро, что помогает экономить на конвертации денег. Также велик шанс, что продавец квартиры уступит в цене, если планирует использовать криптовалюту для инвестиций или торговли.

Покупка недвижимого имущества за Bitcoin имеет и другие плюсы:

• Скорость. Использовать услуги юристов и банков не нужно, поэтому процесс купли/продажи проходит быстрее.
• Простота. Сторонам процесса купли/продажи практически не нужно работать с документами.
• Конфиденциальность. Налоговая служба страны не может отследить сделку.
• Низкая цена. Комиссия за платежные транзакции в сети Биткоин ниже, чем в банковских организациях.
• Прозрачность. Обе стороны могут проверить и задокументировать информацию о сделке, не пользуясь услугами банков и юристов. Это экономит время и деньги.

Азия

Некоторые страны из этой части света также положительно относятся к цифровым активам. Например, Япония признала Bitcoin законным платежным средством еще 1 апреля 2017 года. Правительству понадобилось чуть менее 36 месяцев на принятие такого решения.

В 2021 году купить недвижимость за криптовалюту в Азии можно уже в 3 государствах:

• Сингапур.
• Индонезия.
• Япония.

Например, в Индонезии процесс купли/продажи апартаментов за Bitcoin похож на приобретение недвижимости за цифровые деньги в США. Однако здесь он проходит по более простым правилам:

• Нет валютного контроля.
• Не нужно подтверждать происхождение средств.

Восточная Европа

На 2021 год нет ни одной страны, в которой бы было разрешено прямое проведение купли/продажи квартиры за монеты Bitcoin. Однако граждане государств при необходимости обходят законодательство, проводя легальные сделки без последствий.

Например, в 2017 году при помощи технологии блокчейн была продана однокомнатная квартира в западной части Киева, Украина. Процесс проходил в формате NFT-аукциона на платформе для сделок с недвижимостью Propy. При первоначальной цене лота $20 000 через сутки итоговая сумма продажи составила $93 400.

Апартаменты в Киеве были проданы по следующему алгоритму:

1. Подписание проприетарных юридических документов (о несвободе объекта) для передачи права собственности будущему владельцу.
2. Проведение NFT-аукциона.
3. Получение оплаты продавцом.
4. Становление покупателя полноценным владельцем недвижимости после прохождения верификации личности.

NFT-токены за квартиру

За недвижимость владелец может начать получать дивиденды. Сделать это позволяет токенизация — оцифровка реального объекта для упрощенной и более безопасной торговли им. Благодаря ей собственник апартаментов может превратить имущество в рыночный актив и распространять его среди инвесторов со всего мира. Такая услуга есть у биржи Emirex.

Токенизировать можно любой вид апартаментов: от жилой квартиры до трофейной недвижимости. Этот процесс решает проблему низкой ликвидности (возможность быстро продать актив без потери в цене) на данном рынке и отсутствия доступа к иностранным инвесторам.

Токенизация проходит в 4 этапа:

1. Оценка недвижимого имущества.
2. Юридическое структурирование.
3. Выпуск токенов.
4. Распределение активов между инвесторами.

Также можно купить недвижимость за криптовалюту NFT. Подобная сделка проводится по договору мены с соглашением о зачете встречных требований. Однако покупателю придется постараться найти продавца недвижимого имущества, который согласится на такие условия.

Читайте также

Почему биткоин стоит реальных денег

Криптовалюта — это программный код, записанный в распределенном реестре. Биткоин не подкреплен ни...

Почему Биткоин дорогой: причины высокой стоимости BTC

Резкое изменение курса первой криптовалюты в 2021 году привлекло внимание даже людей, далеких от...

Как произошла первая транзакция в сети Биткоин

Блокчейн Bitcoin представляет собой децентрализованный публичный реестр. Он состоит из цепочки...

Как купить квартиру за биткоины

В России криптоактивы не являются объектом права. Об этом сказано в ст. 128 Гражданского Кодекса РФ. Однако они являются имуществом, о чем гласит № 259-ФЗ. Исходя из этого, граждане России начали обходить закон, чему способствует заключение договора мены цифровых денег на недвижимое имущество.

По этой схеме первая сторона продает криптоактивы, а вторая — квартиру. В нотариальной палате составляется 2 договора и соглашение о зачете встречных требований. В последнем документе обе стороны указывают взаимные обязательства. Только так можно купить квартиру за BTC в РФ.

Выбор объекта

Сначала покупателю нужно определить квартиру, которую он хочет приобрести. Есть 2 варианта развития событий:

• Договориться с продавцом о покупке за криптовалюту.
• Изначально найти лот с возможностью оплаты цифровыми деньгами.

На территории стран СНГ покупка квартиры за криптоактивы только набирает популярность, и поиск продавца может занять много времени. В основном это обуславливается запретом таких сделок законодательством и сложностью «обходного» процесса.

Связь с продавцом

После выбора апартаментов нужно обсудить условия со второй стороной сделки. Первое, что требуется узнать, — согласен ли продавец на сложности процесса и получение криптовалюты в качестве оплаты. Большинство людей, скорее всего, будут отказываться, потому что реализация квартиры и так требует много времени.

Связавшись с продавцом, также нужно договориться о личной встрече для осмотра недвижимости, чтобы не купить кота в мешке. Если по итогам проверки апартаментов обе стороны согласны на сделку, то можно приступать к следующему шагу.

Оформление договора

На территории Восточной Европы запрещено проводить прямую сделку, где объектом приобретения является недвижимость. Чтобы купить квартиру за BTC, нужно совершить мену. Нотариальная палата запросит 2 договора и соглашение о зачете встречных требований. В соответствии с этими документами одна сторона продает криптовалюту, другая — апартаменты. В соглашении указываются взаимные обязательства по договору мены.

Перечисление суммы и завершение сделки

Сначала покупатель недвижимого имущества должен отправить криптовалюту на счет продавца. В сети «Биткоин» обработка транзакции занимает около часа при умеренной загруженности. После получения от продавца подтверждения о зачислении криптоактивов нотариус удостоверяет договор продажи квартиры и соглашение о взаимных обязательствах. Подписанные документы отправляются на обработку в Росреестр.

Регистрация права собственности

Росреестр рассматривает сделку около 5 дней. Федеральная служба практически всегда одобряет обмен криптовалюты как имущества на квартиру и регистрирует право собственности за покупателем. По окончании рассмотрения сделки Росреестр оповестит обе стороны. Тогда покупатель сможет забрать документы о подтверждении своего права на апартаменты.

Первые сделки с недвижимостью за Bitcoin

В 2013 году в Канаде впервые был выставлен на продажу дом за монеты BTC. Он находился на маленьком участке земли и больше напоминал сарай, чем помещение для полноценного проживания. Собственник жилья (неизвестен) говорил, что ему нужны цифровые деньги для создания интернет-проекта.

В таблице ниже представлено еще несколько первых продаж апартаментов за криптоактивы в разных странах.

Часто задаваемые вопросы

Заместитель главного редактора

Евгений Лукин